Son dönemde kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki uyuşmazlıklar, adliyeleri oldukça meşgul eden konulardan biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanunda düzenlenen usuller, davaların uzun sürmesi, kararın lehe gelmesi halinde dahi kesinleşmesinin beklenmesi gibi durumlar her iki tarafı da etkilemektedir.
İçerik:
Son yapılan düzenlemeler ile kira uyuşmazlıkları, dava şartı zorunlu arabuluculuk uygulaması kapsamına alınmıştır. Ancak her durumda kesin olarak dava açılması gerekmeyebilmektedir. Dava yoluna nazaran daha pratik bir yöntem olan ilamsız icra usulüne ilişkin detaylar ise şöyle:
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira ödeme yükümlülüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür”.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye konusu, hukukumuzda iki şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan ilki, bir kira dönemi içerisinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi ve ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır. Bu durumda, noter kanalıyla çekilmesi gereken iki haklı ihtarname gerekli olup dava öncesinde arabuluculuk sürecinin tüketilmesi dava şartıdır.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliyesindeki diğer usul, tahliye talepli icra takibidir. Önemle belirtmek gerekir ki, kiraya veren sadece kira bedellerini tahsil etmek amacıyla da ilamsız icraya başvurabilir. Diğer bir deyişle, kiraya veren taşınmazın tahliyesini talep etmek zorunda değildir.
İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca;
“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62’nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yolu ile takip yapamaz.”
Kiraya veren, kira bedellerinin ödenmesi ile birlikte tahliyeyi de talep etmiş ise, kiracının ödeme emrini tebliğ aldığı tarihten itibaren yedi gün içinde itiraz etmemesi halinde takip kesinleşecektir. Bu durumda kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili amacıyla haciz yoluna başvurabilecektir. Ancak tahliye için otuz günlük sürenin geçmesini beklemek zorundadır.
Kiracının süresi içinde itiraz etmesi halinde takip duracaktır. Takibin devamı için kiraya veren, altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılması için icra mahkemesine ya da bir yıllık süre içerisinde itirazın iptali için sulh hukuk mahkemesine dava açmak durumundadır. Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değil ise de; kiraya veren tarafından kira sözleşmesi ile takip yapılması halinde kiracı, kira sözleşmesindeki imzaya ayrıca ve açıkça itiraz ederse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilemez. Bu durumda sadece itirazın iptali yoluna gidilebilecektir. İtirazın kaldırılması usulü dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabi değil iken itirazın iptali usulü zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.
Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız icra yoluyla tahliye usulüne başvurabilmek için, kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olmalıdır. Ayrıca konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye taahhüdünün de alınmış olması gerekmektedir. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında ele alınmıştır:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye taahhüdünün icrası ise İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”
Kiraya veren, tahliye taahhüdünde vaat edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurmalıdır. Kiracı, yedi gün içinde taahhütnameye veya kira ilişkisine yönelik itirazlarını icra dairesine bildirmezse takip kesinleşir ve on beş günlük süre içinde kiracının taşınmazı boşaltması gerekir. Bu sürenin sonunda kiracı taşınmazı boşaltmamış olursa, icra memuru vasıtasıyla tahliye edilir.
Kiracının süresi içinde itiraz etmesi halinde takip duracaktır. Takibin devamı için kiraya veren, altı aylık süre içerisinde itirazın kaldırılması için icra mahkemesine ya da bir yıllık süre içerisinde itirazın iptali için sulh hukuk mahkemesine dava açmak durumundadır. Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzaya ayrıca ve açıkça itiraz ederse icra mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilemez. Bu durumda sadece itirazın iptali yoluna gidilebilecektir. İtirazın kaldırılması usulü dava şartı zorunlu arabuluculuğa tabi değil iken itirazın iptali usulü zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği son derece önemli olup, aksi durumda kiraya verenin mağduriyeti söz konusu olabilecektir. Bu nedenle, dava veya icra yoluna başvurmadan önce bir avukat yardımından faydalanmak hem zaman kaybının hem de yargılama giderlerine katlanma ihtimalinin önüne geçecektir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kanunda aranan koşullar şu şekildedir:
- Tahliye taahhüdünün yazılı olması
- Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması
- Taahhüdün, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine dair bir beyan içermesi
- Taahhüdün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması
Tahliye taahhüdünde yer alan imza tarihi ile tahliye tarihinin boş bırakılarak matbu metne imza atılması halinde, işbu boşlukların sonradan doldurulmasına içtihatlar cevaz vermektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı ilamı). Bir başka deyişle, kiracının tahliye ve taahhüt tarihlerinin sonradan doldurulduğu iddiası geçersiz kabul edilmekte, boş kağıda imza atan kiracının imzasıyla bağlı olduğu kabul edilmektedir. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Bu hususun ispatı ise kiracının sorumluluğunda olup yazılı bir delille ispat edilmesi gerekmektedir.
Noter huzurunda verilmiş olan tahliye taahhütnamesinde imzaya itiraz mümkün değildir. Dolayısıyla kiracıdan noter aracılığıyla tahliye taahhütnamesi alan kiraya veren, imzaya itiraz halinde direkt itirazın kaldırılmasını talep edebilecektir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası ile ilgili yazımıza aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz:
https://geregidusunuldu.com/kira-bedelinin-tespiti-davasi-2023/
Döviz Kurlarındaki Artış Sebebiyle Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması ile ilgili yazımıza aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz:
https://cfkhukuk.com/doviz-kurlarindaki-artis-sebebiyle-kira-sozlesmelerinin-uyarlanmasi
Sözleşmeler Hukuku ile ilgili çalışmalarımıza aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz:
Bir yanıt yazın